Hipoteca fija, variable o mixta: cuál elegir

Por David Gherman · Actualizado el 15 de octubre de 2026

Elegir hipoteca es una de las decisiones económicas más importantes que vas a tomar, porque la pagarás durante 20 o 30 años. Estas son las claves para entender las opciones.

Los tres tipos de hipoteca

• Fija: el interés es el mismo durante toda la vida del préstamo, y la cuota también. Sabes desde el primer día lo que vas a pagar. A cambio, el interés suele ser algo más alto que el inicial de una variable.
• Variable: el interés es un índice de referencia (normalmente el euríbor) más un diferencial fijo. La cuota se revisa cada 6 o 12 meses. Si el euríbor baja, pagas menos; si sube, más.
• Mixta: los primeros años (por ejemplo, 5 o 10) tienen interés fijo y después pasa a variable.

¿Cuál conviene?

No hay una respuesta única. La fija es mejor si quieres seguridad y tu presupuesto no aguantaría una subida de cuota. La variable puede salir más barata si los tipos bajan o se mantienen, pero asumes el riesgo de que suban. Una pregunta útil: ¿podrías pagar la cuota si subiera 150 o 200 € al mes? Si la respuesta es no, la fija te protege.

Cómo influye el plazo

Alargar el plazo baja la cuota mensual, pero hace que pagues mucho más en intereses. Ejemplo con 180.000 € al 2,6 % fijo:

Y el tipo de interés pesa todavía más: los mismos 180.000 € a 30 años, pero al 3,5 %, suben la cuota a 808,28 € y los intereses a casi 111.000 €.

Cuánto te presta el banco

Lo habitual es que el banco financie como máximo el 80 % del valor de tasación de la vivienda (o del precio de compra, si es menor). El 20 % restante, más los gastos, tienes que aportarlo tú. Además, los bancos suelen exigir que la cuota no supere el 30–35 % de tus ingresos netos.

Gastos además de la cuota

• Impuestos de la compra: en vivienda usada, el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, que según la comunidad va aproximadamente del 6 % al 10 % del precio. En vivienda nueva, IVA del 10 % más el impuesto de actos jurídicos documentados.
• Notaría, registro y gestoría de la compraventa.
• Tasación de la vivienda.
• Productos vinculados que el banco puede pedirte para rebajar el diferencial: seguro de hogar, seguro de vida, domiciliar la nómina. Compara si la rebaja compensa su coste.

Como referencia, en vivienda usada conviene tener ahorrado en torno al 30 % del precio: el 20 % de entrada más alrededor de un 10 % de gastos.

TIN y TAE

El TIN es el interés que se aplica al préstamo y el que determina tu cuota. La TAE incluye además comisiones y gastos obligatorios, por lo que es mejor para comparar ofertas de distintos bancos.

Guía informativa. Pide varias ofertas vinculantes (FEIN) y compáralas con calma antes de firmar.